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各类案例分析:房贷新政让谁最受伤?
9月27日，央行发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，该通知以购房的套数和套型建筑面积为标准，设计了不同的最低首付款比例、利率水平，当中又对第二（或以上）套购房者提出了最严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于房价的40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
房贷新政对楼市带来怎样的影响？不少人认为，投资客的投资成本将大大提高，投资客炒房行为将被抑止；但从另一个角度看，政策却也难免伤及无辜。可以说，为遏制炒房，挤压泡沫而出台的房贷新政的确可以打击炒楼投资，但也成了市民换楼改善居住条件的绊脚石。
另外，房贷新政除了抑止购房需求外，也加大了发展商的融资难度，因此业内人士认为房贷新政将成为发展商重新审视高定价策略的“催化剂”，一些中小发展商可能在节后出现价格“松动”，但实力型大发展商仍会在高楼价上站稳。
1 改善型换房者无辜受累
广州楼价高企，9月份中心6区的平均房价已经超过1.2万元/平方米，在一套房总价普遍在150万元以上的情况下，广州改善型换房者的置业门槛也大大提高。据了解，目前一手市场的自住客属于改善型换房者的占到了大多数。在这一轮楼价上升通道中，由于高涨的房价而被迫退市的换房者已有不少。如今首付和利率双双提高，更让一些支付能力不足的换房者暂时放弃买房，无辜地陷入观望。也有一部分换房客因为首付成本不足，又急着买房，无奈只能降低购房需求，买套小一点的单位。
不过，一些支付能力比较充足的换房客也对政策效应表示观望，希望房贷新政能让上涨的楼价“刹住车”，以一个自己觉得合理的价钱买到舒适的居所。
■案例 首付不够买房作罢
目前不少二次购房者还是有实际的换房需要的，像目前已经在市中心买了一套小户型二手房的梁先生，这套二手房尚有3年时间才还完贷款。最近，他打算将老家的父母接到广州居住，因为市区的房子只有两个房间，自己一家三口和父母实在难以住下。于是，梁先生决定在楼价较低的东部某楼盘再买一套三房单位，市区的房子则留着给儿子日后上学用。原本想着在国庆期间购房能有一些优惠，但却赶上了提高首付的政策。现在梁先生要购买的房子一下子多出近10万元的首付，短期内实在没有办法凑齐，市区的房子也舍不得卖。梁先生只能放弃买房，将老人接到广州居住的计划延后。
当然，也有一批支付能力充足的换房客对二套房首付新政表示欢迎。像目前家住赤岗某小区的陈女士，她一直想在珠江新城买一套大点的单位改善居住环境，但看着珠江新城均价从1万元/平方米陡地升到2万多元/平方米，觉得楼价升幅过快、入市不是时候。陈女士说到：“首付多一成对我影响不大。反而政策出台以后没那么多人投资，楼价自然不会涨得快，甚至有下降的可能，到时我就可以买个更大的单位了。”
2 投资客有人观望有人抛售
随着广州楼价上涨，广州一手市场的投资客比例也在急剧增多。央行第二套房首付新政在黄金周前出台，这令国庆期间整个广州楼市都弥漫着观望的气氛，除了个别新盘火爆外，大多楼盘都比较冷清。有业内人士分析，如今能在广州市区入市的投资客，资金实力都比较充足，受首付政策影响的投资客，多数是徘徊在楼市、基金、股票之间的买家。他们目前选择观望，主要还是要看后市发展如何、看政策对楼市的承接力影响有多大。如果房贷新政消化期短、楼价继续维持升势，投资客仍然会选择入市。
但记者也了解到，除了大多数对后市未有判断的投资客继续观望外，一些对后市判断悲观的投资客和炒家，已经开始悄悄抛售，在“刺探”市场之余，遇到合适的价位也会愿意成交。
■案例 后市不明暂缓投资
余先生是做钢材生意的，这两年看着生意场上的朋友们都因为买楼赚了钱，他也跟着进入房地产市场，两年间入账也不少。像去年在珠江新城某楼盘一连买下的两套单位，今年总价已翻了一番，账面已经赚了200万元。看着珠江新城的投资环境好，余先生本来打算今年在这个区域再买一套单位。9月份，他看中了一套珠江新城在售的尾盘尾货，总价在240万元左右。
但9月底央行却出台了首付提高政策，在和朋友聊天的时候，余先生又发现大家对后市都显得信心不足，观望的比较多。加上钢材生意又刚好需要资金周转，于是余先生最后决定将投资的事情暂缓，看后市情况再做决定。
3 中小发展商更感压力
9月27日出台的房贷新政不仅对二套购房者增加了贷款成本，也对发展商融资贷款提高了要求，明确指出房地产商囤房将贷不到款，而且商业银行也不得向开发商发放专门用于土地出让金的贷款。可以说，整个房贷新政是面向购房者和发展商供需两方的。尽管新政中对于发展商的贷款要求在广州早已施行，但满堂红研究部龙斌认为，新政会让商业银行对房地产放贷逐渐收紧，尤其是实力不强的中小发展商会更感压力，新政造成的观望气氛也会让发展商在定价策略上更加谨慎，更多考虑市场，前阵子的“漫天叫价”可能会稍稍减弱。
也有不愿透露姓名的发展商负责人表示，即使目前市场出现暂时性的观望气氛，一些有实力的大发展商在价格上是绝对不会轻易放松的，他们付出的高地价成本和前期获得的高额利润，也会让他们坚持，在一段时间内站稳高价。
■案例 节后楼价出现松动
房贷新政造成的观望气氛已使部分楼盘出现价格“松动”。记者发现，被称为发展商揽客高峰的国庆黄金周过后，一些楼盘的价格折扣反而比黄金周期间更低。像位于天河公园旁的公园一号，黄金周开盘时的优惠折扣是9.7折，但上周周末该盘向各潜在买家的短信就表示最低折扣可以达到9.3折，而且该盘的账面定价也与黄金周期间的定价一样。同时，像位于广州大道北的时代花生，黄金周有一批新货推出，该盘节后的折扣也比节日期间要低。业内人士分析，上述虽然只是个别现象，但已经表明发展商对后市显得信心不足，意识到高定价策略已经给市场带来太大的观望，目前通过价格“松动”来追求更快变现，房贷新政起到一个催化的作用。
不过，大发展商显然无惧房贷新政影响，像上周末新开盘的万科金色家园，优越的地理位置加上大品牌支撑，该盘开盘均价高达2.5万元/平方米，但记者在开盘前一晚10时在现场看到，已经有近百位买家在售楼部排队购楼了。
■特别关注 二手换房者置业门槛更高
与一手市场相比，更多支付能力不足的改善型换房者集中在二手市场。虽然此次房贷新政对于一、二手房产按揭是“一视同仁”，央行对多套房者的二手房贷并没有提出更严格的要求，但中介人士分析，房贷新政表面上是要挤压楼市中的投资泡沫，但一些想在二手市场找到舒适房子改善居住环境的买家显然被政策“误伤”，他们因为首付增加被迫推迟买楼或降低置业要求。
不少二手换房者来自一手市场
据了解，在这一轮房价上涨潮中，不少想要改善居住环境、支付能力又不充裕的换房买家，已经被迫从一手市场退到二手市场找房。从广州市房管局阳光家缘网站每月的成交数字可以看到，广州市一手住宅的成交量逐月下降，而房管局对二手成交的统计数字显示，今年1－9月份广州全市二手成交量的增幅达到10％。满堂红研究部分析，二手成交量的增幅很大一部分来自一手市场的换房买家，他们承受不了一手房的高价而选择价格相对较低的二手房。
据合富置业、满堂红等多家大型中介行的数据显示，9月份广州二手房单价刚刚突破7000元/平方米，而9月份广州十区的一手房均价已超过1.1万元/平方米，当中近4000元/平方米的差价让不少换房客放弃买新房的愿望，到二手市场选择楼龄较新的房子。
二手首付成本大幅增加
根据满堂红研究部数据，第三季度广州二手房成交平均总价为49.4万元/套，以此计算，如果符合提高首付的条件，每套二手房的首付款大概要提高2.5万－5万元。因为改善型换房族往往会购买一些次新型的小区楼盘，购房总价往往会比全市平均价高很多，中心城区大部分小区盘的次新房价格已和一手价相当，因此他们的首付款增加会大得多。
但事实上，如果买家购买相同总价的一手房和二手房，房贷新政实施后，二手房提高的首付成本要比一手高得多，市民买二手房的入门门槛更高。因为二手房按揭存在一个评估价。据亿达按揭负责人表示，尽管目前按揭公司已采取多种措施让银行评估价与成交价相当，甚至在按揭申请资料附上中介出具的三方约来显示成交价，但目前商业银行对放贷越来越审慎，评估价仍常常低于成交价数万至十数万元不等。评估价偏低，无形中会让二手买家的首付成本提高更大。
比如，一套二手房成交价是100万元，但银行评估价只有90万元，那买家原先三成首付是27万元再加上评低了的10万元共37万元，但二套首付提高新政实施后，这位买家的四成首付就提高到46万元，相差9万元。而一手房不存在评估价问题，100万元房子四成首付就是40万元，比买二手房少了6万元。
买家要么退市，要么退而求其次
有中介人士指出，目前投资者无论买一手楼还是二手楼，往往都会拥有两套以上的物业，投资者物业多因此他们应付这个房贷新政的办法也会比较灵活。如果真有心继续投资又成本不够的话，完全可以卖掉一套或者先“赎契”还清贷款，再用“干净”的身份申请贷款。按照目前部分商业银行的细则，这种方法是可行的。
相反一些已办过按揭的买家，有实际换房需要、支付能力却不高。政策出台后，他们被迫要支付更高首付款或降低要求买个总价低点的房子，甚至因为支付成本过高而被迫退市。
■中介论市 新政对二手市场影响不大
包括满堂红、合富等中介行都认为，由于目前二手市场首次置业者的比例占到六成以上，预计房贷新政对二手市场的总体影响不大。从合富置业今年前三季以按揭方式完成交易的成交个案当中，超过三成是总价在30万-50万元的二手房，而从面积段来看，60-100平方米之间的中小户型物业最受欢迎，前三季度该面积段的成交比例均在50%以上。
因此合富置业认为，无论是从总价段还是面积段的成交情况分析，目前以按揭方式购二手房的目标客源仍以中等收入的首次置业者居多。而房贷新政，对这部分占二手住宅市场主导的首次置业者来说，所造成的影响将不会太大。
除了首次置业外，满堂红研究部也认为，换房客当中相当一部分买家的第一套房是房改房或者是用公积金贷款，这部分买家也不会受新政影响，因此政策对二手市场的波及面不会很大。该研究部负责人龙斌认为，新政造成的心理影响会比实际影响大，目前市场仍处于观望状态。
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