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解析上海强征二手房交易20%个税
今天，房产市场的一则“爆炸性”政策，相信所有关注房产的朋友都已经得悉，这就是上海市地方税务局已经向各区税务部门发出的通知：“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”（详见：http://news.ehomeday.com/2007-5/200752584403.htm）。
其实，向房产出售方征收20%个税，并不是什么新鲜事儿，这是国家税务总局早就明文规定的，只不过在那个规定中，开了个“口子”：凡是拿不出买入总价凭据的，可以交纳交易价格的1%——2%，以替代这个20%。因此，在具体实施过程中，除非严格遵纪守法者和傻瓜，谁也不会把买入价格拿出来，而各地方税务机关也是“眼开眼闭”，这样，国家税务总局的20%个税就形同虚设。因此，此次上海率先严格执行这个税种和税率，不过是重申和必将严格执行罢了。
一个值得深思的问题是：上海为什么要重申并严格执行这个规定？而一旦执行了，将会产生什么样的结果？
上海这个政策是在这样的背景下出台的：人民币升值的步伐或将加快，流通性泛滥或将进一步加剧，房价的涨升渐趋明朗。可以预期，在未来的相当一段时间内，政府如果不采取果断措施，恐怕很难控制房价的过快上涨。因此，上海的这个政策，应该是落实国家对房产宏观调控的有力措施，这应该是毫无疑义的。
将政策进行综合研究，或许更有意义。应该说，即使在上海，政府有关二手房交易的5.5%交易税，还是严格地、不折不扣地执行的。这个交易税的执行，对于短期投机，在过去起到了几乎是“致命”的打击，如今，在此基础再出更严厉的政策，这只能从一个侧面向人们暗示：面对房价未来的涨幅，5.5%的税收，或许已经不足以威慑那些投机者；再换句话说，未来房价的涨幅，或将远远超过5.5%，从而又令投机者们嗅到了可乘之机。
那么，上海的这个政策，会对未来上海的房产市场起到什么样的作用呢？二手房市场的交易呆滞，是可以预料的；而对这个政策格外欢欣鼓舞的，莫过于开发商。当许多当年的投机者终于渐次“熬”到五年后，眼看着5.5%的交易税即将随着房产持有期满而化为乌有，这个政策对于他们，无疑是另一次“无期徒刑”，另一个可能令他们面临亏损境地的致命一击。于是，二手房上市量的减少，势在必然，即使有挂牌，恐怕出售者会把相当部分新增税收部分转嫁给下家。当买家们看到，二手房已经失去它原有的性价比优势时，一手房市场就变成他们很无奈的选择。因此，开发商们的“渔翁得利”是可以想见的。于是，这个政策在客观上是对业已陷入尴尬境地的开发商伸出了援手。
任何一种商品，都不可能因为加重税赋而变得更便宜，在交易实践中，这个所加重的部分，必然由交易双方来分担，尽管分担的比例或大或小。因此，上海这个政策严格执行，也就决定二手房未来的价格上涨趋势，而这种趋势，也一定会传导到一手房市场——呵呵，最高兴的，还是莫过于开发商。
沉重的税赋，对于租赁市场不可能不产生影响：出租挂牌量的上升是必然的，有相当一部分人，将成为“被动房东”。这是一件好事情，城市化的进程需要城市提供越来越多的住房，而这是政府力所不能及的，充分发挥民间的出租潜力，既提供更多可租住房，又平抑租金，一箭双雕之举，除开“被动房东”，应该是皆大欢喜的大好事。而这些“被动房东”们，也让他们接受一次盲目跟风、非理性炒作的“风险教育”！
千万别指望这条政策会令房价下跌，也千万别咀咒这一政策，把未来房产上涨的“罪过”简单地“强加”给这个政策，因为，正如股票的疯狂上涨暗示了政府的无奈，对于房价的上涨，政府也一定很无奈——经济规律是难以用行政手段强行控制的，人民币还将继续升值，流通性泛滥还将继续，人民币资产价格将进一步上涨。然而，这一无奈之举是否会复制过去、再度流产？博主表示怀疑和深深的担忧——毕竟诚如上述分析，该政策对于房价，并没有起到平抑乃至下降的作用。
后记：
今天，有媒体针对上述政策刊登报道，该强征传闻，非事实。全文如下：“针对最近部分媒体报道‘上海强征二手房交易20%个税’，记者从上海市地方税务局获悉：现行的个人住房转让所得个人所得税政策执行没有发生变化，上海市地方税务局请各税务机关做好对相关纳税人的解释工作，并按既定政策执行。”（详见：http://news.sh.soufun.com/2007-05-26/1070362.htm）。
博主注意到，该政策本来就是重申并要求严格执行既定政策，因此，其答复仿佛没错。但是，改变过去“自愿原则”，执行如今的从严方针，这是根本的变化，因此，有关方面的答复，无非是“外交辞令”罢了。而“既定政策执行”，就显得似是而非了。
